从南翔的一些大数据说起
这个时代走向大数据和智能化，已经是必然的趋势。但在地产这个略显“古老”的行业，目前能用到的，暂时还只能称之为“数据”。不过，仅数据之间的变化，就已经能看出一些端倪。本篇文章，就以南翔（范围特指南翔镇）为例，看看数据背后的真相。
先来看看基础数据：
南翔的常住人口15.5万，这个数据在郊区是什么概念？
看看临近的板块：
大场的数据对比，感受一下。
这是顾村。
马陆
安亭
嘉定老城、新城
很明显，南翔的人口量级，是相对较低的。
而关注房产的朋友们都知道，南翔的开发很早就开始了，金地、华润、和黄等品牌开发商，已经把沪嘉高速以东的区域建设得非常漂亮。
照道理应该有很高的入住率，从数据上看，低幼人口和老龄人口的比例也算正常。那为什么人口不多呢？
我们来看下常住人口和日间数据之间的差值对比，即人口的潮汐现象。
南翔的日间人口15.6万，还略高于常住人口。实时的人口变化是这样
而其他比较典型的郊区住区，如大场镇，常住人口比日间人口多了将近8万。顾村，差值是7万，有五分之一的人口，白天离开该板块去上班，晚上再回家。
（大场的实时人口统计）
（顾村的实时人口统计）
再来看看另一种完全相反的情况——办公集中的区域：
市中心的办公区，比如陆家嘴（市中心板块基本特征都是如此），白天可以涌入30多万人：
人才密集型产业区，比如张江，6万+：
比如漕河泾，8万+：
所以，通过对比，加上我们的常规印象，我们很清楚——南翔板块既不是典型的集中居住区，也不是典型的集中办公区。
那南翔板块的人口稳定，到底是白天出去办公的人口，和到南翔来的旅游、办公的流入人口恰巧相当，还是南翔板块内部消化，“自给自足”？
我们来看下，居住在南翔的人群，白天的工作地点：
很明显，南翔的人口，大多数在南翔本地工作，绝大多数，在嘉定区以及南翔周边板块工作，只有少量在市中心办公区（长寿路、漕河泾、徐家汇、人民广场、南京西路等）。
对比看看顾村：
再对比看看九亭：
七宝：
虽然自身板块的内部消化都是占大头，但同样在郊区板块内对比的话，南翔板块的内部消化特征更为明显。
不信的话，再来看看工作在南翔的人群，他们的居住区域：
基本都在南翔及南翔周边。
还有个数据可以侧面佐证：
地铁通勤！
南翔地铁站的早高峰人流日均8113人。
从南翔站上车的人，出站点位一般去往市中心的CBD办公区（与之前的热点图相吻合）：
来对比一下恐怖的莘庄，早高峰24303人：
九亭，早高峰17761人：
彭浦新村，早高峰13034人：
而来南翔上班的人，一般不坐地铁，即使坐地铁，也是嘉定本区为主（再次验证了南翔工作人群的本地化特征）。
有意思的是，从变化趋势看，南翔的11号线乘客是明显在最近几年增多的，11号线是09年开通的，也证明了早期南翔的居民，是不太需要坐地铁去上班的：
最后，放一张南翔镇的配套图：
好了，可以给结论了：
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目前的南翔板块是个比较典型的自给自足的板块，人口密度不高，潮汐特征不明显。
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可能是南翔板块开发较早的缘故，目前居住在南翔的人群（也可以理解为金地、华润等早期南翔楼盘的客户来源），以嘉定本地人群为主，主要特征为：大多数在嘉定区内工作。
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相比于某些严重依赖地铁的居住区而言，地铁的拥挤程度还算能接受。
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配套还算比较齐全，有地铁（后期还有陈翔路地铁站即将开通），公交站点密集，学校、集中商业数量众多，考虑到南翔的人口量在郊区板块中算少的了，“人均配套”比一般的郊区板块要高——用大白话来解释：你周末去吃个饭买个菜啥的，不至于人挤人。所以，如果要买房，买在南翔，应该还算是不错的选择。
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人不多，人群单一，如果要在南翔做商业地产……还是先捂一捂吧。
作者： 金己业
来源：上海中海市场研究
未来的制造业要的不是石油，它最大的能源是数据.