北 京学区房终于“退烧”了。对于那些焦虑的虎妈们来说，这应该算是一个好消息。

根据中国社科院日前发布的北京主要城区大数据房价指数，近三个月来（5-7月），北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。

还记得在北京学区房最疯狂的时候，中介挂出的报价46万元一平米的天价学区房吗？如今， 在调控风暴的冲刷下，学区房的概念正在变淡，学区房市场已经降温。 在黄城根、金融街等热门学区，每平米20万元的学区房基本消失了，有的学区房报价已经下调了百万元甚至更多。

 
图1-北京学区房价格地图

虽然学区房房价降了，但虎妈猫爸们那一颗颗不安分的心，却始终在蠢蠢欲动。毕竟，“买一套学区房就等于给孩子买了一个未来”的观念已经深入人心。

正如90度地产上周在《挑战学区房》一文所揭示的， 购买学区房的背后，其实是家长们心中深深的焦虑。 没买学区房，焦虑；看了学区房买不买，焦虑；买了学区房，孩子学习压力大，还是焦虑。

如何才能不焦虑？面对动辄几百万、上千万的学区房，究竟该不该买？拼尽全力买一套学区房值不值得？哪个学区最热门，在哪个学区买最适合自身条件？这些问题都需要家长们理性思考。

为了让北京的虎妈猫爸们对学区房市场有一个更清楚的认识，艾普大数据制作了这份“ 北京学区房报告 ”，希望透过大数据勾勒出市场的轮廓，为家长们提供一点有价值的参考信息。

谁想挤进学区房？

图2-北京学区房关注人群地理分布热力

从图2可以看出，关注学区房的人群主要分布于北京三环到五环之间，表明这些区域优质学校较少，而居住在 名校扎堆的 二环以内及海淀区的人群，显然大多数并不太关心学区房。

热力图揭示出一个残酷的现实——优质教育资源的供给与需求不平衡。近年来，北京市各区加大了教育投入力度，并通过实行多校划片、完善租购同权等政策，来化解教育资源的不均衡问题。

朝阳区是热力图中较热的区域。该区虽然已经做出了很大努力，学位供给也相对充足，但由于传统名校分布较少，所以 想通过买学区房给孩子换到一张名校“通行证”的家长不在少数 。

优质教育资源分布不均衡主要是历史发展原因造成的，名校的培育也不可能在短时间内一蹴而就，因此， 学区房的概念在短时期内也不会轻易消失 。

最抢手的学区房是这些

图3-北京学区房关注度TOP50

从学区房的关注热度看，最受家长们关注的学区房是位于朝阳区的丰和园，这个小区属于人大附中朝阳实验学校（小学）的划片范围，附近中学则有人大附中朝阳学校（公立学校）、人大附中朝阳分校（私立中学）。从最受关注的前50名学区房所处学区看，西城区、东城区、海淀区等传统重点学区仍是学区房热点区域。

但同时意味着，这些 关注度高的学区房社区也一定是房价相对更高、竞争更激烈的区域 。所以我们的建议是，土豪随意，而钱袋不鼓的家长们可以选择避开这些区域，退而求其次，而不是挤破头去抢房，或许还有意外收获。

年轻虎妈们更焦虑

 
图4-北京学区房 关注 人群性别比例

从图4可以看出， 关注学区房人群中，女性占比达到了87% 。这说明，在对待子女教育问题上，虎妈比猫爸更用心。正是这群焦虑的虎妈们，演绎出了一幕幕现代版的“孟母三迁”的故事。

图5-北京学区房 关注 人群年龄分布

图6-北京学区房 关注 人群子嗣情况

如果我们将26～35岁视作孩子并未达到入学年龄的年轻家长，将36～45岁视为中小学生入学适龄儿童家长，那么，我们从图5中会发现一个很有意思的现象，即年轻家长所占比例几乎与适龄儿童家长相当，分别为45%和49%。

换句话说， 年轻一代虎妈们对待子女教育竞争的焦虑也很严重 ，可能没生孩子或则孩子刚上幼儿园时就开始考虑买学区房的问题了。尤其是北京6年一学位的政策出台后，很多家长不得不 未雨绸缪 。图6清晰显示出， 没生孩子就开始关注学区房的人群比例已经达到10% 。

图7-关注学区房人群的消费能力

从关注学区房人群的消费能力看，他们并不是我们想象中的有钱人，月可支配消费额在4000～5999元之间的最多。北京学区房动辄上千万，最终购买了学区房的家庭中除了高收入人群外，可能不少是卖掉原来的房子进行置换的，收入并不高的家庭恐怕只能望房兴叹了。所以， 连中产阶层也不得不为学区房焦虑了 。

总价800万以内更受欢迎

图8-北京学区房户型关注度分布

 
图9-北京学区房价格关注度分布

图8显示，家长们购买学区房时首选一居和两居的小户型，两者的关注度分别为96%及83%。

相对应的，家长们最想买的学区总价集中在800万以下，总价千万的学区房关注比例仅为10%。

在本轮房价上涨期间，北京二手房价格实际涨幅普遍高达100%，面积太大的学区房总价会很高，对于不少家庭而言，往往需要拼尽全家之力来供一套房，生活压力很大。所以，为了孩子教育，只好受点委屈住在拥挤一点的小房子里更为现实。另外一张情况是，不少家长买学区房只是为了获得一个入学资格，实际并不自住而是出租，所以往往也是偏向小户型。

（ 本文房价数据由云房数据研究中心提供 ）

附读： 学区房其实是一种特殊的次新股

之前一段时间，我被逼着去看了一圈学区房，确实很震撼。

本质上讲，这不是人们的消费升级或者教育需求，这是真真切切大部分人的中产阶级焦虑的综合体现。

理由其实很简单，因为我也是经历过高考的人，我也有过一模468，三模658的逆袭，而且我是被2003年高考吓大的。

在我自己的经历中，学习模式、学习能力、性格和精神状态，可能是我的决定性理由。

但是现在大家都把重心放到了学区房上，本质上讲，是对于未来外部因素的不确定性的恐惧，学校仅仅能培养学习模式的一部分，但是大家视而不见，希望用一种方式，让自己相信自己已经为孩子争取了最好的开端。

不好意思，说中产阶段焦虑就扯远了，这几天正好脑洞大开，想了下，如果学区房也是一类股票会是什么样的。

想下来其实很有意思，也侧面证明了学区房的很多历史特性是有迹可循的：

1）学区房本身的存量少，年化换手率更是低（因为一般要等到孩子上完学），所以边际价格是国内所有的大类资产里最好控制的（过去一直以来学区房都很抗跌）。

所以决定学区房价格上限的是最无所谓而且还有钱的那些人，比如16万均价拿来买西城晶华事后才得知对口最差小学但是无所谓孩子反正大概率出国的那位大佬。普通屌丝对于学区房的观点毫无意义。

——从交易量上讲，学区房类似次新股，实际流通量很小，操纵价格容易，而且大股东大量锁仓（买完后自动锁仓），所以用单纯的估值观点看待学区房是没有意义的，观察交易量、情绪、需求和供给才是更有意义的。

2）教改与其说一个强基本面支撑不如说是一个资源再分配的强催化剂，教育资源是有限的，但是好小学和差小学（校额到校后）同时大涨，从结果上看是教育资源成为永动机式的大幅增长？

——这点在A股也很常见，比如某家上市公司的技术出现重大突破，结果相关行业全体上涨。

醒醒，如果是企业而非行业式的重大突破，按理说是这家企业的重大利好而是其他同类企业的利空，因为市场份额被大幅抢占。

类似于微信出来后，其他苟延残喘的社交软件全部挂了，再比如国金推出来佣金宝后，其他券商要么被迫跟进，要么经纪业务大幅缩减。

所以教改出台后，北京的整体教育资源并没有本质上的巨幅提升，而是实现了资源的再分配，但是学区房价整体上涨，说明这里是估值的提升（对学区房的预期）而不是EPS的提升（教育资源总量）。

这就很有意思了，算不算有局部泡沫呢？

3）学区房的价值是一个证伪非常缓慢而且大部分人拒绝承认证伪的过程，这是股票无法比拟的优势。

前面也提到了，实际上教育资源和录取人数的增长是稳定的，而学区房能为孩子带来的先发优势到底有多少，也是无法客观和量化评价的。

——这一点上，学区房的价值又更接近于艺术品/古董，它的所有价值都来自于学籍（艺术价值），这种价值的评估是没有一个客观标准的。

你们会发现，绝大部分的艺术品/古董的估值都是相对估值法，用相对公允的某一件艺术品/古董来对其进行估价。

学区房也类似，它完全脱离了房租比/房价收入比/总价法等任何一个地产价值指标，完全以相对估价法进行，理论上可以左脚踩右脚跳上太空。

更重要的是，学区房的价值证伪很难，比如海西的北清人数绝对性的碾压，但是所有人都会对其他区给海西输送的大量尖子生是若无睹。

如果把这些尖子生放回到原学校，各区高考的差距会不会缩小？谁也不知道，也没有人可以确定到底学校和学习环境重要还是生源自身的素质更重要。

这里缺乏一个对学区房真实价值的评估，也就是无法证伪；即使接下来要锁区，证伪也要10年以后。

A股至今没有任何一个股票，大家愿意给它10年的时间去证伪。（3根阴/阳线就改变信仰了，还十年？）

4）对于学区房的真实价值评估缺乏标杆，所有人的预期基石都是学区房房价不会跌。

很多人买学区房的合理预期就是：孩子起码能上一本，甚至北清。

如果一个学区房真的能保证上北清，1000万的价格我觉得并不算贵，但是不可能。

所以总结到最后，买入学区房的预期基石还是：以后会继续涨，起码不会跌。

这是除了2015年的创业板、2016年的债市和深圳房市，我见过一致预期最强烈的一次。

5）替代品其实一直存在，但是和国内需求并不能完全匹配。

以美国为例，EB-5投资移民+相应的学区房，大概总成本在150万美元以内，其实和目前的学区房均价相近。

但是这里是有差异的，第一，海外教育替代品的实际生活成本比国内高；第二，海外留学经历目前在北京的话不占据优势；第三，海外留学的实际人力成本更高（需要家长陪同）。

但是无论如何，1000万元人民币可能是一个替代品的价格天花板，过去的学区房是没有摸到的，这一次涨完以后算是第一次摸到了。

总结下来，学区房是一个流通盘很小、交易量并不大、大股东用6-9年时间流动性锁仓、没有客观估值基准、证伪非常非常缓慢的次新股。

最近有了一个强力的资源再配置的政策刺激，导致人们对其估值PE而非EPS的大幅提升，使得股价暴涨，在近期第一次碰到一个潜在整体市值天花板（类似2015年创业板的500亿和千亿市值天花板）的股票。

参与者的整体数量并不大，但是参与意愿在继续增加（适婚人数），因为其估值的逻辑更接近于艺术品。

所以大家对其市值上限的预期也有所差异，可以完全是由财力决定其边际价格，唯一一致的是，所有人都强烈相信，这只股票还会继续上涨，要么是主动锁仓要么是被动锁仓，不过由于流通盘过小，一直没有太大的抛压。

这样的一只股票，你会买么？然后再换一个问法，这样的股票，你现在敢做空么？